강남을 조지자는 얘기는 한적이 없는데요. 애초에 "탑12 선진국 최정점 주거지 가격이 높은걸 뭐 어쩌라고... 싶습니다."라고 썼습니다. 높은게 당연하다는거고, 거기다가 강남을 소구하는 사람들의 욕망을 받아줄만큼 강남이라는 물리적 공간이 충분하지 않다는 말입니다. 향상심은 인간의 본능인거 알겠는데 왜 온갖 사람 다 강남에 못넣어주냐 정권 문제다 하는건 개쌉소리라는거구요.

서울시 기준으로 3종주거지에서 특건을 받아도 250%*1.2 라서 300%을 간신히 채우고, 간혹 온갖 특례를 다 받아먹어도 360%가 현실적인 상한입니다.
현재 사람들이 원하는 "강남"은 반포, 압구정이거나 최소한 도곡인거지 역삼동 1종지 반지하 섞인 다세대촌이 아니잖아요?
이거 다 30년 걸려서라도 재개발하지 않고서야 공급물량이 사람들이 원하는 만큼 제공되겠느냐는 질문입니다. 현실적으로 안되는 데가 있으니 서울시에서 작년부터 밀기 시작하는 용적거래제라도 동원해서 되는데다가 몰아주기라도 해볼거냐는 질문입니다. 물론 3,000%는 되도 않습니다. 용산정비창 메인이 상업지구 1000% 계획인데 이게 이미 중심상업지구 상한이고, 국토부에서 제도 정비가 안끝나서 서울시가 못하고 있는 화이트사이트를 일부 필지에 덮어도 1700%이 현재 계획 한계거든요. 그정도 스카이스크래퍼 공동주택을 지어도 몇가구나 공급되겠냐는겁니다.

강남 1급지는 이미 정비사업을 할만한 1종지가 제한적인데다가, 2종지는 서울 타지역에 비해서 임대수익을 기대할만 하고 이에따른 자가정비가 진전되어 있어서 정비사업 우선도가 떨어지는데 여기를 서울시가 적극적으로 묶어서 사업을 가자고 할 당위가 떨어집니다. 신통기획 미친듯이 묶어서 가는데 강북 중심으로 가는게 선거전략적 부분도 있지만 실제로 급한데 먼저 묶으면 강남은 순서에서 밀립니다. 자치구에서 사업 묶어서 들고 올라가도 서울시에서 갯수 배분하면서 밀리는게 현실입니다.

금융과 시장관점 외에도 건설업측면에서 용적률 풀고 재정비사업 단계를 압축해서 정비 기간을 줄여주면 공급이 폭증하고 가격이 잡힐거냐도 의문입니다.
노무비용을 포함한 건설비용 증가로 이미 수익성이 제한적인데, 최상급지를 제외하고 제곱미터 당 천만원 분양가를 감당할 준비가 되어있는가의 문제가 시 심의위원들 사석에서 나오는 상황입니다. 제도를 풀어줘도 부담금때문에 사업이 못굴러가는걸 걱정하는 거죠. 게다가 이미 종상향 포함해서 용적을 턱끝까지 채워줘서, "다음세대가 인센티브 받아낼 용적이 없는데, 오세훈 시장이 당장 공급이 필요한걸 이해 못하는 건 아니나 미래세대가 지금 신통으로 짓는 아파트가 노후됐을때 다음 사업을 할 가능성을 없앤거 같아서 걱정"이라는 말도 들리는 형편입니다.

사업성 안나오는 이유로 공공임대 불만이 많은데, 실제 정비사업에서 용적 200% 언저리에서 300% 까지 가는 과정에서 270%까지는 사업성 보정계수와 기준용적률 완화로 끌어올릴 수 있고, 나머지 30%을 더 찾아먹을때 그 중에 반을 내놓는 방식입니다. 450세대 정도 사는 정비구역에서 3종지까지 끌어올리면서 3천세대 이상을 만드는데 임대세대는 500세대 정도 나옵니다. 되게 많은거 같아서 화가 나시겠지만 그들의 대부분은 조합원 및 일반분양에 배정도 잘 안하는 39, 49 타입으로 세대수만 채우는 식입니다. 사실상 공공이 직접공급 역량이 하나도 없는 상황에서 계획권한을 들고있는 서울시가 용적율을 1.5배로 늘려주는데(그러니까 현재 대지지분 기준으로 토지가치를 최소 150% 올려주는데) 전체 용적의 15%를 못받아낸다. 그냥 근대화 이후 국민국가가 필요없으니 무정부 시장주의로 가자는 뜻에 가까운거 아닌가 싶네요.