기본적으로 시중의 유동성이 살아있으니, 상전벽해 수준의 법규/제도가 나오거나, 뭔가 사건이 꽝 터지지 않는 이상은 서울 집값 자체가 잡히기는 어렵지 않을까 합니다. 수요가 계속 있으니. 그렇다고 우리나라나 글로벌 경제 상황이 이런데 유동성을 당장 줄일 수도 없죠. 정부에서도 기본적으로 전체적인 집값을 폭락시키겠다는 것은 아니고, 과도하게 투기 수요가 집중되는 것은 막아보겠다는 접근을 해 온 것 같습니다. 손 놓고 있으면 알아서 투기수요가 잡히는 것은 아니니까요. 당연히 부작용들도 있겠죠. 소위 풍선효과 등. 그래도 일단 규제가 집중되는 지역들 투기수요가 억제된다는 것은 전문가들이 대부분 동의하는 것 같습니다. 그게 다른 지역으로 가는 등의 문제가 있어서지.

특히나 지금은 코로나 사태로 정부 입장에서는 유동성의 추가 공급이 필요한 상황이라, 가계부채는 추가로 잠그고, 한국은행 금융통화위원회가 금리인하를 해주기를 기대하는 것 같기도 합니다.

"수원·의왕 등 규제지역 과열 진정…비규제지역 풍선효과 우려"
https://www.yna.co.kr/view/AKR20200220124800003

재건축을 하면 세대수가 원래 단지 대비 2~30% 증가하긴 합니다만, 그 정도 공급량으로 가격을 잡을수 있다는 보장도 없을 뿐더러, 재건축 도중에는 집이 더 부족해지고(임시 멸실이 되고 이주 수요가 발생) 재건축 사업성으로 말미암아 투자 수요는 더 증가하고, 집의 상품가치가 증가하는 등의 관계로 단기적으로는 집값이 더 오를 개연성이 더 높습니다. 그리고 이건 재건축 얘기였고, 재개발의 경우는 하면 오히려 집이 줄어듭니다.
저도 재건축 재개발 등을 활성화해야 한다 생각하는 편이긴 한데, 그거 한다고 쉬이 가격이 잡힐거라 기대되진 않습니다. 홍콩처럼 일조권이고 뭐고 무시하고 용적률제한 고도제한 다 풀고 초고층 빽빽하게 짓던지, 그린벨트 대거 없애버리던지 하지 않는 이상 서울은 공급 여력이 거의 없습니다. 그렇게 억지로 공급을 해도 그것대로 문제인게 도시의 인프라(대중교통, 도로, 기타)가 증가한 공급량을 버텨줄지도 알 수 없고, 그 공급된 집을 채울 사람들이 원래 있었을 지방 소멸은 더 가속화되겠지요.
현실적인 대안은 GTX 등의 인프라로 외부에서 서울 접근성을 높이는(서울 외부의 주거 매력도를 높여 분산시키는) 것인데, 이것도 작년즈음부터 예타를 상당히 풀어주는 식으로 이미 대응 하고 있죠. 물론 단기적으로는 이 방법도 집값이 더 오릅니다. 사실 어떻게 해도 별로 답이 없어요.

실제 공급되는 숫자 보다는 시장 참여자들의 심리 차원으로 생각하고 있습니다.
최근에도 보면 결국 신축들이 날아가는 거고 구축들은 생각만큼 많이 안오릅니다
(그래서 평균으로 보면.. 안정인가..)

재건축 억제 등으로 향후 신축 공급이 없을 것이라는 시그널에
시장이 반응한 것으로 보고 있습니다.
신축이 더 편하고 좋은걸 모르는 사람은 없으니까요

저도 현재 90년대 말 준공된 아파트에서 중앙난방, 방3인데 화장실 1개, 다용도실 배관이 외벽에 있어서 추운날 세탁기 못돌림, 주차난 등등을 겪으면서 준신축이라도 가볼려고 하는 중이구요

가격을 "잡는"정책은 아니고 가격을 완만히 상승하도록 조절하는 정책이라고 할 수 있겠네요

[줄어들다 할지라도 빌라나 단독이 줄어들고 아파트가 공급되는 거라 현 시장에 적합한 방법이죠]라는 제 댓글과 첨부하신 뉴스는 결국 같은 말을 하고 있죠. (빌라가) 100개 줄어들고 (아파트가) 70개 늘어난다라는 문장을 재개발해도 주택수는 30개 감소하므로 단기적으로 가격을 오히려 올릴겁니다라고 말하는건 대단한 왜곡입니다. 현 정부가 (빌라 및 단독주택을 포함하면) 주택수는 충분합니다라고 말하는 것과 같은 맥락이기도 하구요.

빌라 및 단독주택의 공급이 충분하다는건 몇년 째 안정화된 가격을 통해 확인할 수 있습니다. 그리고 아파트 시장은 매일 폭등을 거듭하고 있지요. 오래된 빌라 및 단독주택을 허물어서 아파트에 공급을 늘릴 수 있다면 가격을 잡는 목적의 공급정책으로써 의미를 가질 수 밖에 없지요.

만약 빌라 및 단독주택이 오른다면? 새로 지으면 됩니다. 빌라 및 단독주택을 지을 수 있는 단독필지는 넘쳐나거든요.

할머니 님// 맨 처음 안 줄어든다고 하셔서 반박한거고, 빌라나 단독주택대비 질 높은 아파트 주거시설이 공급되는 건 맞죠. 단독주택이나 빌라는 공급이 충분해서 가격이 안정된게 아니라, 수요가 안 충분해서 가격이 안정된 겁니다. 그냥 인기가 없다는 거지요. 한편 아파트와 빌라등이 아예 다른 상품이므로 아파트 가격을 잡는데 도움이 된다고 생각하시는 것 같은데, 그 자체는 일리가 있으나(멸실이나 투자 수요 증가 같은 얘기는 빼놓고 보더라도 말입니다) 애초에 아파트 가격'만' 잡는게 주거 정책의 목표일리가 있겠습니까? 뉴타운등 재개발 사업을 시행하면 보통 해당지역에 거주하던 저소득층은 새 집에 입주할 여력이 안되어 나가게 되고, 해당지역에는 더 우수한 주택을 향유할 경제적 여력이 되는 중산층이 유입됩니다. 장기적으로 지역 발전에 도움이 되는 방향이라고 할 수 있겠고, 저도 반대 안합니다. 근데 결국 그 정책도 누군가를 서울에서 쫒아내면서 성립하는 것이고, (질이 낮던 주택이 더 상품가치를 키우며 양도 줄어듦으로써) 주택 전반의 가격은 올라갑니다. 아파트'만' 주택이 아닌데 종합적인 주택가격, 주택정책얘기를 할때 아파트'만' 해당하게 설명하고 주장하는 게 왜곡이죠.

절름발이이리 님//
1. 결국 [가격 안정화]라는 정책목표하에 공급이 충분하니 가격이 유지되는거고, [가격 상승]이라는 목적하에 수요가 충분하지 않으니 가격이 유지되는거구요. 결국 같은 말인데, 미래 빌라 수요 증가 時, 대응 할 수 있는 부지가 많다는 점을 보면 공급은 충분한게 맞습니다.

2. 지금까지 빌라 및 단독주택 가격은 안정화되어있고, 아파트 가격은 안정화되어있지 않은데 빌라 및 단독주택을 정책목표로 고려하고 있다는 말이 웃기긴 합니다만, 그걸 인정하더라도 재개발은 여전히 방법이 될 수 있습니다. 2011년까지의 뉴타운 정책이 가구수 감소를 불러일으킨거지, 뉴타운이란 개념자체가 가구수 감소를 유도하는 정책이 아니니까요.

애초에 재개발 구역허가를 내줄 때 업무시설과 근린생활시설을 각 25% 이상 공급하면 주거시설 용적률 인센티브를 30%정도 더 주고, 주거시설 비율에 따라 상한 용적율을 구분지으면 그만입니다. 시장이 알아서 아파트 구조의 생활형숙박시설(근린생활시설)과 오피스텔(업무시설50%,주거시설50%), 그리고 아파트(주거시설)를 공급함으로써 공급가구수가 멸실가구수보다 늘어나게 만듭니다. 이미 정부는 지구단위계획을 고시할 때 그렇게 하고 있고, 오늘도 수많은 시행사들이 경기권에 생숙과 오피 그리고 아파트를 짓겠다며 돌아다니고 있는데, 왜 서울은 그렇게 하면 안될까요?