질문글을 올리고 나서야 갭투자 하겠다고 하면서 정작 오피스텔 원룸을 알아본다고 질문을 올린게 얼마나 바보-_- 같은 짓인지 깨달았네요. 말씀 해주신 대로 오피스텔은 월세 수익이고 아파트 갭투자는 집값 상승을 목적으로 투자하는 거라는걸 머리로는 알고 있는데 정작 글 쓸때는 둘을 혼동해서 썼네요.. 그만큼 부동산에 경험이 없다고 이해해주시면 감사하겠습니다.

최종적인 목표는 오피스텔에 투자입니다만 아무래도 초기에는 자본이 적게 드는 갭투자로 시작을 해야 하지 않을까 싶습니다. 댓글에서 등기부등본을 참고 하라고 하셨는데 아직 부동산매매할때 등기부등본에서 어떤 부분을 확인해야 하는지 이런 기본적인 지식도 없는 상태입니다. 질문이 좀 막연해 지는 것 같은데 갭투자 할때 필요한 시세동향파악, 재개발 가능한 지역 소문?? 기본적인 지식 습득 이런걸 어디서 시작해야할지, 예를 들면 특정 책이라든가 카페 등, 이런 정보를 알고 싶은데 다들 부동산 매매는 어디서 시작하셨는지 모르겠네요 -_-; 현재는 혼자서 한국감정원이나 네이버 부동산 보면서 관심 있는 지역 매물만 봐보는 수준입니다.

시세동향파악이나 재개발 지역 소문같은건 책이나 카페에서 얻으면 백발백중 늦습니다 ㅠ 주식이랑 똑같아요 오른다 해서 들어가면 개미되는거죠
부동산 시세나 재개발지역에 대해서는 순전히 투기가 반영된다고 봅니다 오른다는 얘기 듣고 들어가면 이미 올라서 별로 기대가능성이 없어요 뉴타운지역에 부동산 샀다가 뉴타운 엎어지고 안팔려서 울고불고하는사람들 여럿 봤습니다... 재개발도 별로 많이 오르지않아 기대했던 효과는 얻지 못하고 대출이자 내기 버거워하는 분들도 많고요 따라서 아무리 공부해도 경제 이론이 그대로 적용되지 않고 투기 세력에 따라 예상보다 더 오르고 내릴 수 있는 가능성이 높기 때문에 그걸 고려해서 배팅을 하시게 될 겁니다
아파트시장 특성 상 서울권 신규분양매물을 노리게 되실텐데, 분양 후 전매제한 풀리고 다시 매매하실 수 있을때까지 기간은 최소 5년은 생각하셔야 할것 같고요. 아파트 보유 중에는 재산세, 이후 양도소득세 고려하시면 되겠습니다
그런데 대출을 끼고 아파트를 사는 특성상 이런 세금문제보다는 대출금리 변동에 영향을 크게받으시더군요
신규분양아파트 사실땐 등기부 특별히 고려하지 않으셔도 됩니다 어차피 미등기일때 분양받으실테니까요

분양완료되고 실입주 시작되면 기대되는 집값상승은 거의 완료되었다고 보는거군요. 다시 한번 고견에 감사드립니다. 이미 많이 알려주셨지만 염치불구하고 ㅠㅠ 몇가지만 더 질문 드릴게요. 편하실때 답변해주시면 정말 감사하겠습니다..!

위에서 보통 오피스텔은 층 단위로 매매가 된다고 하셨는데 원룸 및 오피스텔 밀집 지역에서는 각 호실 단위로 매매가 되는 것 같습니다. 영등포나 역삼 등... 제가 잘못 파악하고 있는건가요 아니면 오피스텔 밀집 지역은 좀 다르게 매매가 되는건가요?
그리고 이러한 지역의 매물들은 (물론 네이버 부동산만 보고 질문드리는거지만) 매매가 대비 월세가 대출 이자보다는 높게 나오는데 어째서 이런 차익이 나오는걸까요? 투자자본 대비 수익률이 낮아서 그러는건가요? 아니면 오피스텔 호실 단위로 매매 시 특별히 주의할 점이 있는건가요?

원룸 오피스텔을 실거주 목적으로는 매매하시는 분들이 거의 없기 때문에 이것도 신축분양매물 이후로 매도하고자 할 때에는 매수자 구하는 것이 매우 어려워요 그래서 매매가격이 상대적으로 낮게 형성됩니다
그리고 부동산업자들이 말하는 월세수익은 사실 기대에 못미치는 경우가 많아요
그래서 월세수익이 항상 대출이자 이상으로 발생할 수 있는지에 대해서는 회의적입니다
부동산업자들이야 전세금이 오르니 월세가 인기있을수밖에 없다고 말은 하지만 월세는 감당할 수 있는 상한선이 확실히 있는 것 같고요
담보대출 그정도로 많이 받아버리면 세입자 못구하죠. 부동산 경매넘어가서 보증금 받기 힘들어지는걸 뻔히 아는데 특별한 사정 없으면 안들어옵니다
원룸과 오피스텔 담보대출을 집값 절반 이상 받으면 세입자들이 등기부보고 위험하다고 잘 안들어와요. 그럼 보증금과 월세를 지역부동산 시세보다 싸게 낮춰야 하니 원하시는 만큼 대출이자를 초과하는 월세수익은 얻기 힘드실겁니다